Инвестиции в коммерческую недвижимость

Подробная информация за 2020 год про инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве, России и зарубежную недвижимость.

Коммерческая недвижимость —  это здания, участки земли, постройки, которые используются в бизнес-деятельности в целях извлечения регулярной прибыли или прироста капитала, а также в целях получения инвестиционного дохода или дохода от аренды.

Виды коммерческих помещений и площадей

В состав коммерческой недвижимости включаются такие объекты, как отели, офисы (коворкинги, Бизнес-центры и т.п.), апартаменты (апарт-отели), торговые центры, объекты промышленности, помещения свободного назначения, рестораны и общепит, стрит ритейл, магазины, помещения под бизнес, гостиничные комплексы, гаражи и склады, фитнес-центры и др. 

Согласно классификации, коммерческие площади подразделяются на:

1. торговые;
2. офисные;
3. производственные;
4. складские.

Первая категория представлена торговыми центрами и магазинами. Эти объекты имеют наивысшую доходность. Владельцы торговых центров, которые сдают свободные метры в аренду, получают огромную прибыль.

Вторая категория – это объекты, находящиеся в удобных местах или в центре города. Их аренда не такой выгодный вариант, как торговые коммерческие площади, но также может принести неплохую прибыль.

Третья категория менее популярна, чем жилой и офисный фонд, но возможность зарабатывать существует и здесь.

Четвертая категория в настоящее время очень востребована. Основные потребители услуг – владельцы интернет-магазинов, торговые «сетевики» и собственники бизнеса. Чтобы сдать в аренду склад, не потребуется много средств.

Эксперты советуют: при рассмотрении объектов нужно принимать в расчет срок их окупаемости. Рекомендуемый показатель 5-7 лет. Недвижимость, которая будет приносить доход только через 10 лет, приобретать не стоит.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Привлекательность коммерческой недвижимости из года в год растет. Заработать на этом виде имущества при желании может любой. Однако инвестиции в офисную недвижимость и вложения в другие виды коммерческой недвижимости дадут желаемый результат только в том случае, если грамотно все рассчитать. Начинающему инвестору потребуется внушительный багаж знаний (часть информации содержится в статье Как инвестировать в недвижимость). Следует учитывать, что коммерческая недвижимость имеет высокий порог входа в бизнес.

Субаренда

Термином «субаренда» называют передачу арендатором части арендованной собственности в аренду третьему лицу, в результате чего арендатор получает статус арендодателя. Оплата за услуги производится на основании заключенного договора аренды.

Выбирая коммерческую недвижимость для последующей сдачи в субаренду, следует ориентироваться на потребности предполагаемого арендатора: так будет проще понять, какой вариант искать. Наибольшим спросом пользуются офисы с удобным размещением (в центральной части города, вблизи автобусных остановок и метро), с качественным ремонтом. Важный пункт – наличие парковочных мест для автомобилей.

Готовый арендный бизнес

Этот способ позволяет получать прибыль уже с первых дней работы. Позади все этапы старта бизнес-проекта, не приходится начинать все с нуля, вкладывать капитал и рисковать. Нужно только работать. Однако важно иметь в виду, что вложения в коммерческую недвижимость – это дело непростое, и консультация опытных специалистов будет нелишней. На успешность бизнеса влияют такие факторы, как:

• подлинность документов;
• правомерность сделки;
• рентабельность.

Согласно практике, наибольшим спросом пользуются те объекты коммерческой недвижимости, где предусмотрена возможность в качестве готового арендного бизнеса предлагать помещения различного формата. Этот момент имеет самое большое значение для непрофессиональных инвесторов.

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость (ЗПИФ)

ЗПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, формируемый из активов нескольких инвесторов. Благодаря передаче средств в общий фонд, они становятся владельцами его паев. Распределение имущества идет пропорционально имеющемуся количеству долей.

ЗПИФ недвижимости имеет выгоды, как для застройщика, так и для инвестора. Девелоперам не нужно изымать средства из оборота на уплату процентов по кредитам. А инвестор может значительно снизить риски за счет таких факторов, как:

• надзор государства за функционированием фонда со стороны ЦБ;
• контроль деятельности УК со стороны особого регистратора и депозитария;
• юридическая защита активов;
• жесткая законодательная база, регулирующая работу ЗПИФ.

На заметку: коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость – самый подходящий вариант, если проект выгодный, а средств не хватает. Каждый партнер приобретает долю в объекте, и распоряжается ею так, как посчитает нужным (об этом и другом в статье Коллективные инвестиции в недвижимость.

Краундфандинг

Краудфандинговые платформы, несмотря на свой относительно небольшой срок, уже успели завоевать популярность. В России, как и за рубежом, такие инструменты уже действуют, например, AKTIVO и E3 Investment. Все краудфандинговые платформы работают по схеме ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов). Деятельность этих организаций строго регламентирована и подконтрольна государству.

Доходность фонда может формироваться:

• при вхождении в проект на этапе стройки и получении прибыли от роста стоимости недвижимости;
• при взимании рентных платежей.

Для коммерческих объектов актуален второй тип доходности.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Вложение денег в коммерческую недвижимость на стадии строительства – отличная альтернатива банковским депозитным операциям или спекулятивным сделкам с валютой. Конечная цель сделки – переход объекта недвижимости в собственность. Капитал может быть удвоен за короткий срок, но этот вид инвестиций несет в себе высокие риски. Такая недвижимость реализуется или используется в качестве залогового имущества.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости позволяют получать стабильную прибыль без дополнительных финансовых вливаний. Вложения в такие объекты окупаются быстрее всего, причем Россия всегда считалась страной, привлекательной для инвестиционной деятельности. Это было связано со следующими особенностями.

• Риск потери инвестиций минимален, и объект недвижимости всегда можно сдавать в аренду.
• Даже в кризисные времена стоимость коммерческой недвижимости снижается в числе последних. Это дает возможность владельцам бизнеса вовремя продать имущество и забрать свои деньги.
• Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве и других российских городах на начальном этапе строительства более выгодны, но и связаны с более высокими рисками.
• Банки охотно финансируют такие мероприятия, поэтому необязательно задействовать на этот проект собственные средства.

Вложения в коммерческую недвижимость в России

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость в нашей стране уже хорошо сформировался. Пик популярности развития этой сферы пришелся на 2005-2007 годы. Однако 2018 год оказался не лучшим периодом для российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость. Иностранные вложения в отечественную экономику заметно сократились. Стали уходить из страны как западные, так и восточные партнеры. На ситуацию оказали влияние такие факторы, как санкции, плохой деловой климат, падение доходов и спроса внутри страны.

В связи со сложным экономическим положением в России произошло падение спроса на коммерческую недвижимость. Рынок больше ориентирован на арендатора, а собственник имущества теряет прибыль.

Нюансы, которые стоит учитывать 

• В России велика вероятность возникновения конфликта интересов с другими владельцами коммерческого имущества, существует необходимость продажи доли, и появления дополнительных расходов. Эта проблема больше всего знакома собственникам маленьких объектов, например, отдельного офисного помещения в торговом центре. Для снижения рисков желательно покупать весь этаж целиком.
• При вложении средств в коммерческий проект на этапе строительства в нашей стране часто оказывается, что объект сдается с задержкой, поэтому калькуляцию сроков окупаемости нужно производить с учетом замедления темпов ввода новых площадей в эксплуатацию.

Наиболее востребованными являются площади, расположенные в самых крупных городах – таких, как Москва и Санкт-Петербург. Эти помещения используются для коммерческих целей (ведения бизнеса). Лидирующими секторами являются отели и офисы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве

Инвестиционная привлекательность жилья снижается. Совсем другое дело – помещения, которые можно использовать в коммерческих целях (офисный фонд и др.). Наиболее интересным сегментом для частных инвестиций в столице является стрит-ритейл. Однако наблюдается также повышение спроса на новые форматы, например, коворкинги.

Согласно данным сайта zdanie.info, наибольшее число предложений по аренде коммерческой недвижимости в сентябре 2019 года приходится на объекты класса В. Были рассмотрены помещения площадью до 150 кв. м., расположенные в центральной части города и на ее окраине. 

Так, например, аренда офиса у метро «Театральная» класса В площадью 50 кв. м. обойдется арендатору в 130-135 тысяч рублей в месяц. А если помещение относится к элитному классу, за  его использование придется отдавать в месяц уже 320-324 тыс. руб.

Что касается офисов, расположенных в бизнес-центрах на окраинах Москвы, то арендовать кабинет площадью 50 кв. м., например, в районе метро «Студенческая», можно за 45-47 тыс. руб. в месяц. Такие же небольшие помещения класса А предлагаются по 116-125 тыс. руб. в месяц. Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы стремительно развивается, объем сделок растет.

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость

Этот вид вложений имеет ряд своих особенностей, и обязательно следует учитывать несколько моментов.

• Языковой барьер будет сильно тормозить оформление документов и препятствовать процессу общения с арендаторами и продавцами.
• Налоговое законодательство развивается очень динамично, и могут потребоваться дополнительные расходы на эту статью.
• Следует предусмотреть также затраты на услуги юриста, поскольку без помощи специалиста той страны, куда будут производиться вложения, риски потери капитала значительно возрастают.
• Недвижимость в Европе окупается за 10-12 лет. Она является самой долгосрочной и наиболее надежной инвестицией.

Риски и сложности при инвестировании в коммерческую недвижимость

Анализ рисков – важнейший момент в формировании инвестиционной стратегии. Доходность проекта и будущего бюджета зависит от того, готов ли инвестор рисковать. Инвестиции в коммерческую недвижимость 2020 г. связывают со страновыми рисками и рисками проекта.

Страновые риски – это появления неурядиц политического и экономического характера в стране, в которой располагается недвижимое имущество. 

Экономическим фактором странового риска считают риск возникновения инфляции. Наблюдается следующая зависимость: инфляция ниже 5% в год представляет наименьшую опасность, наивысший уровень риска при инфляции более 100% в год. 

Еще один фактор этой категории обусловлен с нестабильным курсом национальной валюты. Рискованны любые отклонения. Однако самых больших проблем стоит ожидать тогда, когда валюта растет или падает на 20%.

Рынки недвижимости реагируют на все: даже когда идет сокращение покупательной способности населения, снижаются темпы производства, падают цены на горючее. Политические изменения – также очень сильный фактор, который оказывает влияние на рынки коммерческой недвижимости в России.

Риски проекта подразделяются на 2 группы. Первая группа (строительство и  редевелопмент) связана с формированием добавленной стоимости, вторая – с рисками арендного бизнеса. Вложения в строительство являются высокорискованными, но и показатель доходности у них очень приличный (14-25%).

Выводы

В основе любой инвестиционной деятельности – получение дохода. Эффективность вложений в коммерческую недвижимость находится в зависимости от нескольких факторов: политических, социальных, экономических и технологических. Каждая группа влияет на этот показатель по-своему.

При оценке рисков нужно принимать в расчет не только общие рыночные тенденции, но и характеристики конкретного имущества (тип объекта, инфраструктуру, наличие транспортной развязки, год постройки, репутацию застройщиков и др.).

Внешнеэкономические санкции и нестабильная экономическая ситуация в стране повлияли на объем вложений в отечественную коммерческую недвижимость, масштабы инвестирования в целом по России за последний год снизились, однако, интерес к этому виду вложений капитала не ослабевает. А это значит, что в 2020 году можно ожидать изменения ситуации к лучшему.