Monstermoney.ruЗалоговая недвижимость составляет около 10% всего рынка квартир в Москве. Вокруг нее сформировалось много стереотипов — например, о том, что инвестировать в недвижимость из залога небезопасно, невыплаченный займ якобы оставляет трудности при оформлении. Так ли это на самом деле? Попробуем разобраться, а заодно найти подводные камни такого вложения.
Инвестиции в недвижимость популярны по ряду причин: они относительно безопасны, обеспечивают неплохой пассивный доход, а вероятность их обесценивания довольно низка.
Оглавление
Определение залоговой недвижимости
Когда человек берет в долг большие деньги, банк или другой кредитор часто указывает в договоре залог — имущество заемщика, которое перейдет в собственность кредитора, если заемщик не выплатит долг вовремя. Очень часто таким залогом становится недвижимость. Особый пример — ипотека, классический займ под залог недвижимости, распространенный вариант инвестиции в жилье. Если перестать выплачивать взятый на квартиру кредит, эта квартира станет принадлежать банку.
Зачем вкладывать деньги в такие инвестиции?
Если банк в итоге получает недвижимость во владение, то он стремится ее как можно скорее продать, причем зачастую по цене ниже рыночной. Скидка чаще всего колеблется в районе 10–15%. Именно поэтому многие стараются ловить конфискованную недвижимость — инвестиции в залоги дешевле и окупаются быстрее.
Способы вложений в залоговую недвижимость
Инвестировать деньги в недвижимость под залогом в Москве можно тремя способами:
- купить напрямую у должника;
- выиграть на аукционе;
- выкупить у кредитора.
В регионах аукционы проводятся довольно редко, поэтому более актуальны первый и третий метод. Покупка напрямую у должника возможна, если он и банк пытаются решить проблему в досудебном порядке. Заемщик будет искать покупателя, чтобы избавиться от долга, но не потерять уже выплаченную сумму за квартиру. Покупая жилье у должника, нужно тщательно проверять историю квартиры. Есть ли притязания у предыдущих собственников? Не наложен ли арест на это имущество? Вам пригодится помощь профессионального риэлтора; должники иногда пытаются продать «нечистое» жилье, чтобы поскорее избавиться от преследования банком.
Если заемщик и банк не смогли договориться, то недвижимость отправляется на аукцион. В Москве такие инвестиции в недвижимость под залогом довольно распространены: так можно сэкономить до 30% от рыночной стоимости квартиры. Сейчас торги проходят онлайн. В аукционах залогового имущества есть много подводных камней:
- За участие в большинстве аукционов придется заплатить 5–10 тысяч рублей. При этом нет гарантии, что вы сможете приобрести хоть что-то.
- Результаты торгов могут быть признаны недействительными. Например, если на сайте организатора торгов не было данных о проведенном аукционе, его результаты могут аннулироваться.
- Предыдущие жильцы могут некоторое время продолжать жить в квартире, поскольку судебное постановление не вынуждает их тотчас съехать.
Если квартира не была продана на аукционе, она остается в собственности банка. В его интересах продать ее как можно скорее, поэтому банк снижает цену по сравнению с рыночной. В Москве можно инвестировать в недвижимость под залогом со скидкой до 30%.
Покупка конфискованной недвижимости может стать неплохой инвестицией. Приобретая залоговое жилье, вы можете сэкономить до трети его стоимости. Главное — не забывать проверять все документы перед покупкой.