Monstermoney.ruЧтобы сделать эффективное вложение, нужно правильно рассчитать потенциальную доходность. В этой статье мы поговорим о том, как перед покупкой определить, сколько прибыли сможет вам приносить сдача объекта в аренду.
Оглавление
Что такое доходность, рентабельность и как это рассчитать
Если инвестор планирует купить квартиру в строящемся доме, а затем перепродать ее, то доходность в таких случаях обычно не определяют. Гораздо чаще доходностью называют ежемесячный (или ежегодный) доход от сдачи в аренду, определяемый как процент от стоимости вложения. Доходность инвестиций в недвижимость — это один из ключевых параметров, по которым инвестор решает, покупать конкретный объект или нет. Чтобы рассчитать рентабельность инвестиции в недвижимость, нужно владеть следующими данными:
- стоимость помещения;
- переплаты по процентам (если вы берете квартиру или помещение в кредит);
- налог на недвижимость;
- стоимость ремонта.
Все это — ваши расходы, которые вы понесете при инвестировании денег в конкретный объект. Начинающие инвесторы часто забывают о налогах на владение недвижимостью, но они составляют довольно большую часть расходов, и лучше не сбрасывать их со счетов.
Доход от помещения, как правило, состоит из одного пункта — это стоимость аренды. Как правило, чем дороже недвижимость, чем лучше у нее ремонт (чем больше денег на него затрачено), тем выше будет рентабельность этого вложения.
. Впрочем, это правило действует не всегда. На доходность (то есть стоимость аренды) влияют следующие факторы:
- качество жилья (сюда входит ремонт);
- наличие мебели;
- расположение (чем престижнее и удобнее район, чем больше желающих жить именно здесь, тем дороже аренда);
- спрос (если спрос на недвижимость такого типа большой, то цену можно повышать).
Как определить потенциальный доход от аренды? Как правило, риэлторы прибегают к сравнительному анализу рынка. Это очень просто — открываете доски объявлений и смотрите, за какую цену сдаются аналогичные помещения. Сравнивайте предлагаемые объекты со своим, отмечайте плюсы и минусы. Если ваш объект оказывается лучше аналогичного в том же районе, можно слегка повысить цену. Если же он сравнительно хуже, то лучше снизить стоимость аренды, чтобы не отпугнуть арендаторов.
Фактор, который сложнее всего предугадать — это наличие арендаторов. Иногда даже самые лучшие квартиры простаивают без постояльцев по несколько месяцев, лишая своих владельцев дохода. К счастью, если вы хорошо оцените недвижимость по соседству, адекватно сравните ее со своим объектом и выставите привлекательную цену, перед вашей дверью наверняка выстроится очередь из арендаторов. Ищите объекты, в которых нуждаются люди, чтобы избежать простоя.
Примеры: какую доходность вы получите от недвижимости в России
Давайте теперь разберем доходность вложений в недвижимость на примере. Вы хотите приобрести однокомнатную квартиру с чистовой отделкой в спальном районе за 5 миллионов рублей. Каждый год вы будете платить налог в размере 0,1% от стоимости (то есть 5 000 рублей). Вы сравниваете свою квартиру с аналогичными предложениями в том же районе. Многие квартиры обладают немного большей площадью, но значительно худшим ремонтом. Их сдают за 30 000 рублей в месяц. Вы решаете, что привлекательный ремонт важнее площади, и ставите стоимость аренды в 31 000 рублей. Если квартира будет сдаваться весь год, то вы получите 31 000 * 12 = 372 000 рублей. Не забываем про налог на недвижимость (5 000 рублей) и налог на доход физических лиц (48 360 рублей). Итого — 372 640 рублей, то есть 6,3% годовых.