Monstermoney.ruЕсли вы решили вложить деньги в недвижимость, не спешите покупать первый объект, который вам понравится. Чтобы инвестиции с большей вероятностью приносили прибыль, нужно правильно рассчитать их риск и доходность.
Оглавление
Что такое риск, доходность и как их рассчитать
Инвестиционный риск — это шанс того, что вы потеряете часть вложенного капитала, все свои вложения или вовсе останетесь должником. Этот термин одинаков и для рынка недвижимости, и для других областей инвестирования. Надежные инвестиции в недвижимость — это не те, которые обещают высокий доход, а те, которые гарантируют, что вы не останетесь должником. Проверяйте, не повиснет ли на вас какой-либо долг, если инвестиция не окупится или вовсе полностью обесценится.
Риски делят на системные и несистемные. К первому типу относят общеэкономические, рыночные риски: инфляцию, климат, законодательство, экономика региона и так далее. На них инвестор повлиять не может. Несистемные риски — это факторы, на которые инвестор может повлиять прямо или косвенно. Это износ помещения, неполучение арендной платы, избыток площади. Все риски так или иначе могут снизить вашу прибыль.
Обычно риск инвестиций в недвижимость рассчитывают с помощью баллов. Инвестор составляет таблицу, в строках которой указывает факторы риска, а справа в колонках выбирает значение каждого риска от 1 до 10. Потом баллы суммируют и делят на количество рассчитываемых факторов.
Риски необходимо учитывать при расчете доходности. Доходность — это то, сколько процентов от вашего вложения будет возвращаться к вам. Обычно доходность оценивают ежегодно. Например, 12–15% ежегодной доходности — это очень неплохой результат. А вот 2–3% — маловато, инвестиция почти не приносит дохода и едва покрывает инфляцию. Рассчитываемая доходность всегда должна быть больше риска хотя бы в два раза; в противном случае вложение может не принести прибыли вообще.
Доходность всегда оценивают с оглядкой на рынок. Если вы хотите перепродать готовую квартиру после сдачи дома в эксплуатацию — обязательно смотрите, сколько стоят аналогичные объекты в этом же (или похожем) районе. Хотите получать прибыль от аренды? Сравните цены на похожие объекты недвижимости.
Пример оценки рисков
Попробуем применить все полученные знания и произвести оценку рисков инвестиций в недвижимость на примере. Предположим, инвестор решил приобрести квартиру в новостройке для последующей сдачи. Риски будут следующими:
- ухудшение общей экономической ситуации;
- изменение законодательства;
- ухудшение экономики в регионе (которое повлечет за собой снижение цен на аренду);
- износ помещения;
- простаивание квартиры без постояльцев;
- ухудшение транспортной доступности (например, из-за сдачи огромного ЖК неподалеку, которая приведет к страшным пробкам).
Чтобы оценить риски инвестиции в недвижимость по 10-балльной шкале, инвестор знакомится с новостями региона, прогнозами, рекомендациями аналитиков и экспертов. Предположим, что по всем пунктам риски низкие (2–3 балла), а по отсутствию постояльцев — 5 баллов. Сложим риски и поделим их на количество факторов — получится 2,83%.
Далее инвестору нужно рассчитать доходность, опираясь на арендную плату за аналогичные объекты в этом регионе. При инвестиции в недвижимость новостройки это сделать относительно просто — большинство квартир слабо отличаются друг от друга. Если доходность превышает 6%, можно вкладываться в этот объект.